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DIE LINKE. Fraktion im Weimarer Stadtrat/Manfred Müser

Gutachten Merketal

Manfred Müser

Diplomingenieur der Raumplanung

Fachdozent für Bau- und Planungsrecht

Schäfersweg 6a, 46499 Hamminkeln

Tel.: [geschwärzt]

Email: [geschwärzt]

 

 

 

Die Linke

Fraktion im Weimarer Stadtrat

Herrn Hubert Krüger

 

03. Dezember 2020

 

 

Prüfung der Drucksachen zum städtebaulichen Vertrag zwischen der LEG und der Stadt Weimar zum Grundstück „Im Merketale“ II in Weimar

 

 

Sehr geehrter Herr Krüger, sehr geehrte Damen und Herren,

 

ich habe mir die Drucksachen und Unterlagen angesehen und komme dabei zu folgender Beurteilung:

 

Ziel der Drucksachen und des Vertragsentwurfs

 

Grundsätzlich kann ein städtebaulicher Vertrag zu verschiedenen Zeitpunkten abgeschlossen werden. Im vorliegenden Fall wird ein Vertragsentwurf vorgelegt, der Regelungen aufnimmt, bevor mit der eigentlichen Planung überhaupt begonnen wird. Durch die Ausweisung als Wohnbaufläche im Flächennutzungsplan ist das Ziel der Planung bereits festgelegt worden. An dieser Stelle soll der Bedarf an Wohnungen befriedigt werden. Ich habe auf der Seite der Bürgerinitiative gesehen, dass gerade das Erfordernis an Wohnraum angezweifelt wird. Dies kann ich von hier aus nicht beurteilen. Grundsätzlich ist aber aufgrund der Rechtskraft des Flächennutzungsplanes die vorgesehene Erweiterung des Gebietes in eine Wohnbaufläche unbestritten. Sollte dies anders gesehen werden, müsste die Änderung des Flächennutzungsplanes beantragt werden.

 

Die reine Aussage Wohnbaufläche lässt aber noch keine Rückschlüsse auf die Quantität und Qualität der Wohnungen zu. Kurz gesagt, sind hier Einfamilienhäuser genauso zulässig wie Geschosswohnungsbau. An dieser Stelle setzt meine Kritik an. Dabei geht es um den Zeitpunkt des Vertrages oder besser gesagt, um was geht es eigentlich zum jetzigen Zeitpunkt?

 

Vertragsgegenstand

 

Es ist an mehreren Stellen des Vertragsentwurfs immer die Rede von einem noch aufzustellenden Bebauungsplan, der auf einem tragfähigen städtebaulichen Konzept beruhen soll. In § 2 (1) wird dann die Aussage noch weiter verwässert, in dem man aussagt, dass die LEG die Stadt bei der Erarbeitung der Planungsziele unterstützen soll und über die LEG ein Wettbewerb ausgeschrieben wird, mit dem man Testentwürfe erlangen möchte.

 

Mit diesen Aussagen bleibt nur ein Rückschluss: Die Stadt hat bisher selber gar keine Idee, wie sie die Fläche entwickeln möchte und dies kann nicht richtig sein. Nach § 1 (1) BauGB ist es Aufgabe einer planenden Gemeinde die zukünftige Entwicklung seines Gemeindegebietes vorbereiten und zu leiten. Dieses wird auch als Grundsatz der Bauleitplanung genannt. Mit diesem Vertrag bestätigt die Stadt, dass sie keine Ahnung hat, was sie entwickeln will und deshalb diese Aufgabe vollständig in die Hände der LEG gibt. Ich möchte damit nicht ausgesagt haben, dass dies wohlmöglich ein schlechter Weg ist, sondern vielmehr dass es die bewusste Verlagerung einer städtischen Aufgabe in private Hände darstellt. Ob die Kommunalpolitik diesen Weg unterstützen möchte, gilt es jetzt zu entscheiden. Wenn dies verneint wird, kann es auch keine Zustimmung zu diesem Vertrag zum jetzigen Zeitpunkt geben.

 

 

Vorteile für die Stadt Weimar

 

Der Vertag beinhaltet eine weitere wesentliche Auffälligkeit. Es wird unzählige Male darauf hingewiesen, dass die Stadt kein Risiko eingeht und sämtliche Kosten bei der LEG liegen und somit das Risiko für die Stadt gegen Null tendiert. Dies ist in der Regel ein Argument, das auch den stärksten Kritiker überzeugt. Dabei geht ein Satz unter, der sich ebenfalls mehrfach wiederholt und nicht weiter erläutert wird. So heißt es z.B. in § 5 (3), das notwendige weitere Regelungen in einem gesonderten Vertrag zwischen Stadt und LEG vereinbart werden. Diese Aussage wiederholt sich z.B. in den §§ 6,7 und 9. Hiermit wird quasi eine Hintertür geöffnet, um bei Bedarf nachzusteuern, ob mit oder ohne kommunalpolitische Beteiligung bleibt vollkommen offen. An dieser Stelle sollte man sich aber ein Mitsprache- oder Kenntnisnahmerecht einräumen lassen.

 

Vorteile für die LEG

 

Die LEG bekommt ein Grundstück ohne jegliche städtebauliche oder planungsrelevante Restriktionen oder Zielsetzungen. Man stellt sich automatisch die Frage, was will die Kommunalpolitik eigentlich sehen? Die LEG kann vom Grundsatz hier tun und lassen was sie will. Natürlich ist dies übertrieben ausgedrückt, kommt aber der Wahrheit sehr nahe. Denn das zukünftige Planungsrecht entsteht aus einem Wettbewerb, den die LEG steuert und betreut. Sie wird sicherlich die Stadtplanungsbüros mit aussuchen und sitzt mit in der Jury. Bevor es aber zu diesem Schritt kommt, müssen die Planungsziele definiert werden. Dies erfolgt nicht in Zusammenarbeit mit der Kommunalpolitik, sondern in bilateralen Gesprächen zwischen Stadt und LEG. Die Planungsziele sind dann die Vorgaben für die Stadtplanungsbüros, die hieraus wiederum einen Entwurf fertigen, der dann zum rechtskräftigen Bebauungsplanentwurf wird. Es ist davon auszugehen, dass Politik an der Auswahl des besten Entwurfs beteiligt sein wird, aber auch nicht vorher. Das heißt, Politik bekommt nur noch die Entwürfe präsentiert, die den Planungsvorgaben der LEG entsprechen. Nach Auswahl des Preisträgers ist der weitere Weg nur noch Formsache, da nun sich keiner mehr trauen wird, eine preigekrönte Planung in Frage zu stellen.

 

Planungsziele

 

Grundsätzlich hören sich die genannten Ziele erst mal gut an, so ist bereits in der Präambel von der Entwicklung des Standortes mit städtebaulicher und architektonischer Qualität die Rede, der Klimaschutz, Klimaanpassung und Mobilität ein besonderes Gewicht beimisst. In § 1 (2) wird dies für den Artenschutz noch einmal bekräftigt, wobei auch wieder auf mögliche gesondert abzuschließende städtebauliche Verträge verwiesen wird. Konkrete Aussagen zu Freiflächenvorgaben, Gestaltungsvorgaben, Maßnahmen für Starkregenereignisse etc. sucht man hier vergebens.

 

Das Thema sozialer Wohnungsbau wird in § 4 (1) abgehandelt. Hierbei ist zumindest eine Quote von 20 % der zukünftigen Geschossfläche vorgesehen. Weiterhin wird eine 5 Jahresfrist genannt, die mit dem In-Kraft-Treten des Bebauungsplanes beginnt und in der diese Quote von 20 % umzusetzen ist. Die Laufzeit der Bindung wird richtigerweise an die gesetzlichen Vorgaben des Bundeslandes Thüringen gebunden. Die 5 Jahresfrist ermöglicht aber der LEG die Sozialbindungen erst zu einem späteren Zeitpunkt zu bauen und zunächst die lukrativeren Geschäfte im Bereich der Eigentumsbildung durchzuführen. Vielleicht sogar mit der Hoffnung durch eine sinkende Nachfrage nach Sozialwohnungen die Quote drücken zu können. Denn auch hier gibt es über Absatz 3 die Öffnungsklausel, dass man weitere Einzelheiten in einem gesonderten Vertrag regeln möchte und es damit dem Zugriff der Politik entzieht.

 

Geradezu im Widerspruch zu den Klimaaspekten steht für mich die Aussage in § 2 (2), dass die LEG auch die Kosten für ein Verkehrsgutachten übernimmt, was sie erarbeiten lassen will, dass die Einbindung des Standortes in Varianten aufzeigt. Diese Erarbeitung wird deutlich herausgestellt und genießt damit eine gewisse Priorität. Die weiteren erforderlichen Gutachten werden als Fachgutachten unter § 3 (1) nur beispielhaft aufgezählt. Hier findet man dann auch den Artenschutz und die Maßnahmen zur Klimaanpassung. Damit ist für mich klar, im Mittelpunkt der Planung wird keine ökologische Ausrichtung, sondern eine wirtschaftlich effiziente Wohnungsbauplanung mit einer guten Erreichbarkeit über ein Straßensystem mit ausreichendem Platz für den ruhenden Verkehr stehen. Erst danach wird man sich überlegen, wo man ein wenig Klimaschutz mit unterbekommt, z.B. in Form von Dachbegrünungen.

 

Empfehlungen

 

  1. Damit dies nicht alles in die beschriebene Richtung geht, würde ich den Vertrag ablehnen und zunächst die Frage aufwerfen wollen, warum der Vertrag jetzt sein muss und warum die Kommunalpolitik nicht die Möglichkeit erhält seine planungsrechtlichen Zielvorstellungen für das Gebiet selbst oder in Zusammenarbeit mit der Stadtverwaltung zu formulieren.

  2. Die Politik sollte die Verwaltung mit der Erarbeitung der Rahmenbedingungen für dieses Gebiet beauftragen. Eventuell ist die Erarbeitung auch in einem Workshop mit der Politik gemeinsam möglich. Ziel muss es ganz klar sein, dass Politik und Stadt die Leitplanken setzen und nicht die LEG.

  3. Der Vertrag könnte anschließend mit konkreten Zielvorgaben immer noch geschlossen werden. Lässt sich die LEG darauf nicht ein, bestätigt sich meine oben aufgeführten Befürchtungen der reinen wirtschaftlichen Betrachtung des Gebietes.

  4. Die Zielvorgaben sollten z. B. umfassen:

    1. Anzahl Wohneinheiten

    2. Art und Anteile der Wohnbebauung (Ein- und Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhäuser)

    3. Grundstücksgröße (Minimum, Maximum)

    4. Reine Wohnnutzung oder andere Angebote an verkaufs- und Gastronomieflächen

    5. Maß der baulichen Nutzung (Ausnutzbarkeit der Grundstücke, maximale Geschossigkeit)

    6. Freiflächenanteile (Naherholungsbereiche)

    7. Ökologischer Ausgleich auf der Fläche selbst oder auf Fremdflächen im Stadtgebiet oder Region

    8. Stellplatzschlüssel

 

 

Die gestellten Fragen zur Beantwortung im Einzelnen:

  • Ziel des Verkaufes an LEG – Entwürfe für Wohnbebauung – wer soll die Wohnbebauung durchführen?

Die Ziele der LEG und der Stadtverwaltung habe ich dargelegt. Eine Entwurfsplanung für die Wohngebäude geht sicherlich zu diesem Zeitpunkt zu weit. Vielmehr sollte die Art der Bebauung und die Menge reglementiert werden.

  • Testentwürfe nicht durch Preisgericht beurteilen, sondern durch Stadtrat

Wie dargestellt ist für mich der Zeitpunkt der Testentwürfe zur Beteiligung des Stadtrates zu spät. Aber natürlich halte ich es auch für richtig, dass die Kommunalpolitik im Auswahlgremium eingebunden ist.

  • Sicherstellung sozialer Wohnungsbau und Klimaschutzstandards

Habe ich in den Empfehlungen dargelegt. Über den Umfang und was Sinn ergibt und was nicht, muss man sich zum gegebenen Zeitpunkt unterhalten.

  • Grundstück erst nach Abschluss des städtebaulichen Vertrages verkaufen. Gibt es zur Zeitschiene Vereinbarungen im Vertrag?

Nach den Unterlagen würde ich davon ausgehen, dass jetzt beides gleichzeitig abgewickelt werden soll, was ich aber aufgrund der vorgelegten Argumente nicht unterstützen würde. Meines Erachtens ist der Zeitpunkt des Verkaufs erst gegeben, wenn ein Entwurf gewonnen hat, der die Vorgaben der Politik auch erfüllt.

  • Öffentliche Flächen sollen an Stadt rückübertragen werden. Warum und ist das sinnvoll?

Dies ist durchaus üblich, damit die Stadt die Verkehrssicherungspflicht für die öffentlichen Straßen und Grünflächen erhält. Bedeutet im Umkehrschluss gerade bei den Grünflächen einen erhöhten Pflegeaufwand und damit Personalkosten für die Stadt.

  • Risiken und Chancen einer möglichen Entwicklungsgesellschaft gegründet zwischen der Stadt Weimar und der LEG?

Kann ich mir vorstellen, aber erst wenn die Rahmenbedingungen erarbeitet und festgeschrieben sind. Ansonsten wäre mir die Nähe von Stadt und LEG mit dem Ziel der Gewinnmaximierung zu viel.

  • Rückfallklausel bei Nichterfüllung? Wie können die vertraglichen Vereinbarungen abgesichert werden? Sind Vertragsstrafen denkbar?

Da die Kosten alle bei der LEG bleiben und diese auch auf Klagerechte verzichtet, ist dort mit Absicherungen vorgearbeitet worden. Vertragstrafen wären denkbar, wenn Fristen wie der genannte 30.11.2026 nicht eingehalten werden.

  • Welche rechtlichen Klausurlierungen müssen bei Änderungen des Textes beachtet werden.

Der Vertrag ist verständlich geschrieben. Dies kann man nicht kritisieren. Der Fehler liegt für mich in den Teilen, die man nicht geregelt hat und da insbesondere in den fehlenden Rahmenbedingungen.

 

 

Mit freundlichen Grüßen

 

Manfred Müser